Luego de que algunos clientes del Fondo Nacional del Ahorro manifestaron su inconformidad hace unos días por las condiciones definitivas de sus créditos de vivienda frente a lo que inicialmente les proyectaron, las directivas de la entidad hicieron varias precisiones.
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Al respecto, la presidenta de la entidad, Laura Roa Zeidán, recalcó en todas las operaciones la tasa que aplica es la que está vigente al momento de desembolso, y dijo que por algunas quejas no se puede satanizar un sistema atado a la Unidad de Valor Real (UVR), que les permite a las familias de más bajos ingresos acceder a recursos de financiación para su vivienda.
¿Por qué puede subir la tasa de un crédito frente a la que le vendieron al solicitante?
Cuando una persona recibe la carta de preaprobado de un crédito el FNA, dice clarísimo que la tasa que le aplica al crédito es la vigente al momento del desembolso. ¿Por qué? Porque a diferencia de otros bancos, una carta de crédito en el Fondo tiene una vigencia de un año y en la banca no dan más de 60 días. Acá tienen vigencia de un año con la condición que es la tasa vigente al momento del desembolso.
¿Suba o baje?
Suba o baje. Hubo gente que pidió el crédito al año pasado y ahorita está más baja y se va a ver beneficiada. A veces las personas no comprenden que el FNA tiene una escala de tasa respecto a los ingresos. Es decir, tenemos las tasas más bajitas para familias de más bajos recursos. En el FNA se paga un interés de cero a dos salarios mínimos, otro de dos a cuatro salarios mínimos y los que ganan más de cuatro salarios mínimos son la tasa más alta. Muchas veces la gente dice: ¿por qué si la cartelera dice 9,3%? Y es porque no ganan uno o dos salarios mínimos sino cuatro, cinco, seis millones de pesos y esas no son las personas que nosotros beneficiamos.
¿Es una lógica inversa al resto del sector, que entre más riesgo más alta es la tasa?
Cuando vemos los indicadores de morosidad, tenemos un índice de cartera en aproximadamente 7%, muy cercano a lo que tiene la banca, pero en las familias que están de cero a dos salarios mínimos están cerca al 4%. Son las que mejor pagan los créditos en el FNA, porque son las que más valoran lo oportunidad de acceder un crédito hipotecario. Cuando nos encontramos con personas que ganan más de cuatro salarios mínimos y no tienen los mismos beneficios de tasa, pues ahí es cuando encontramos el fenómeno, no podemos olvidar que el FNA es el banco social del estado, que por excelencia les presta a las familias de más bajos recursos. El 80% de los créditos que el fondo desembolsa son para familias de cero a dos salarios mínimos.
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¿Y qué otros factores pueden incidir en que la cuota suba?
En la carta de aprobación dice el monto, la línea de crédito, los años y la tasa vigente al momento de desembolso. Cuando sale desembolsado, la gente recibe una carta con las condiciones del crédito y ahí se ve la tasa que la cobija. La cuota puede cambiar en el momento que la inflación se dispare mucho y la UVR aumente, o que la inflación baje considerablemente. Pero son los créditos en UVR, que se comportan como en cualquier banco, que dependen de condiciones económicas.
Nosotros arrancamos desde UVR más cero, para las familias de más bajos recursos. Nuestro choque empieza cuando las personas de más altos ingresos, que ganan más de cuatro salarios mínimos y quieren acceder a esas condiciones. Muchas veces no se mentalizan en que el FNA favorece a las familias de más bajos recursos. Claramente para las familias que ganen más de cuatro salarios, que económicamente tienen una mayor solvencia, pues no tenemos que entrar a compensar o a favorecer esa tasa que ofrece la entidad.
¿Los que se quejan de la variación de cuota no entendieron bien o les subió el salario?
Tendríamos que entrar a revisar caso por caso, pero entonces tuvo que ser un tema de mala información. Pero no son 10.000 casos, que fue el número que yo nunca entendí en la publicación.
¿Cuándo sube el salario mínimo y el valor en pesos de la VIS, esa diferencia la financian?
Nosotros financiamos más, porque somos el único banco que financia el 90% de la vivienda. Hoy en día un colombiano que compra a través del Fondo solo necesita tener el 10% de cuota inicial para hacer ese cierre financiero y eso principalmente lo hicimos por esto, y también por todas las circunstancias que estaban pasando con los subsidios, porque muchas familias que no podían acceder al subsidio no iban a poder hacer un cierre financiero. Claramente eso aumenta la cuota porque se financia más monto.
¿Pero cubren la diferencia desde el FNA?
Claro. Se podría hacer en el FNA siempre y cuando el crédito sea con el Fondo y, segundo, que se pase el estudio de crédito para que financiemos el 90%. Y ahí es cuando la UVR juega el papel tan importante que tiene. No satanicemos una UVR que muchas veces le facilita a la familia tener vivienda. La UVR en el fondo se puede financiar hasta a 30 años. Entonces, las cuotas que se pagan al principio son mucho más bajitas con los ingresos permiten acceder a un crédito y hacer el cierre financiero. A veces las cuotas suben, pero también bajan y después de una cuota determinada del crédito empiezan a bajar. Se puede cambiar el crédito a pesos, pero a una familia que normalmente saca UVR no le alcanzan sus ingresos para sacar una línea en crédito de tasa fija. Es tan social que ese plan del 90% es para vivienda de interés prioritario y de interés social.
¿Cuáles son los números de quejas que reciben?
Mensualmente recibimos cerca de 70 quejas en lo que tiene que ver con tasas de interés o el crédito. No es la cantidad que se mencionó, de 10.000 usuarios, y si nos vamos a los usuarios, el FNA tiene 2,4 millones de afiliados.
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¿Qué tanto pesa la decisión del Gobierno de restringir los subsidios?
Hay una política de gobierno y unos temas independientes del Presupuesto. Pero, ¿qué hizo el fondo? Soluciones. En el FNA no hemos tenido ese problema porque estamos desembolsando más que nunca en la historia de la entidad. El año pasado logramos crecer el 61% los desembolsos. Estamos desembolsando al año cerca de más de 24.000 créditos a familias de más bajos recursos en el país y líneas del 90%. Una familia que va a financiar el 90% una vivienda VIP paga de cuota mensual $327.000 pesos. Pero, así como se pueden ver aumentos en la cuota, también hay que recordarles que esa misma vivienda que tenían hace tres o cuatro años no valía lo que vale hoy en día. También se valorizó y usted también ganó plata por la valorización de la vivienda, porque invertir en vivienda siempre ha sido muy buen negocio.
Por eso digo que no satanicemos una línea que, de verdad, a una familia que gane un salario mínimo o que se junten dos salarios mínimos en la casa, muchas veces es la única posibilidad para acceder en la banca a través de la UVR, que no se la inventó el FNA y la tienen todos los bancos. Que la de nosotros es la más económica, sí. Que la de nosotros arranca en más cero, sí, pero la UVR la manejan todos los bancos.
¿Cuándo le conviene a una familia pasarse a pesos y bajar tiempo de financiación?
Se puede hacer en el mismo FNA. Hay gente que saca UVR hoy por la capacidad de pago. Entonces va y le aumenta más la capacidad de pago y, por ahí en un año, que ya están más solventes económicamente o pagaron algunas deudas, pasan el crédito a pesos.
¿Y qué tanto los asesores le aclaran a la gente qué le conviene más?
Nunca un asesor va a imponer una línea de crédito. Los asesores acompañan al afiliado desde el momento cero hasta el final y les interesa que el crédito se desembolse y que la familia tenga el crédito. Lo que pasa es que una persona que tenga un salario mínimo puede sacar un crédito por pesos y le pueden estar dando 30 o 40 millones si no está muy endeudada, pero si se llega a pasar por UVR, hablamos de 80 o 90 millones. Si una persona no tiene necesidad y con pesos le alcanza, pues que se vaya con pesos, a la fija.
¿Y porque el costo financiero en el largo plazo va a ser menor, o no?
Una vez me puse a hacer ese ejercicio, para ver cómo es pagarlo en pesos y en UVR con una inflación calculada sin que pase nada extraordinario. Si se compara un crédito en el mismo tiempo entre la UVR y en pesos, partiendo que sea para más de cuatro salarios una tasa del 12% efectivo anual, se ve que al final se paga menos en UVR. Sale más conveniente en pesos cuando es a menos tiempo.
¿Cuál es la realidad del retiro de cesantías antes de que queden pignoradas al crédito?
Cuando se está en proceso de aprobación de crédito, las cantidades quedan pignoradas al crédito para que no afecte la aprobación del crédito. Posterior al desembolso, se pueden retirar máximo 15 días después, antes de que llegue la primera factura del crédito, para que no queden pignoradas.
¿En qué segmentos de usuarios les afecta la guerra de tasas hipotecarias?
Cuando empezó toda esa guerra de tasas, la inició el FNA. Porque cuando las tasas más altas estaban en la banca, el Fondo siempre tuvo las tasas más bajitas del mercado. El FNA no se rige por las tasas del Banco de la República; tenemos nuestra propia tasa de interés, pero nuestra principal fuente de fondeo son las cesantías. Cuando ellos bajan tanto la tasa de interés, los segmentos que más se nos ven afectados son los que ganan más de cuatro salarios mínimos.
El plus con el FNA es que el avalúo lo paga el Fondo, el estudio de títulos lo paga el fondo y el estudio de crédito lo paga el Fondo.
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