Diciembre y la temporada navideña es uno de los períodos más interesantes para los propietarios de inmuebles de alquiler a corto plazo en Colombia, en especial en destinos turísticos.
Esto, puesto que el país ya se ha posicionado como uno de los destinos más ‘mágicos’ y sorprendentes para los viajeros, gracias a su diversidad natural, cultural y su rica gastronomía. De hecho, de los 5,8 millones de turistas reportados por Migración Colombia el año pasado, 620.000 llegaron en el último mes del año.
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Y es que las rentas vacacionales están ganando cada día más popularidad en América Latina. Según AJL Atelier, la oferta en la región creció un 49% entre 2019 y 2024, alcanzando 1,2 millones de propiedades listadas y generando ingresos superiores a 3.200 millones de dólares. Este crecimiento es reflejado en parte por un cambio en el comportamiento de los consumidores, especialmente entre los millennials y la Generación Z, quienes ocupan el 60% de las reservas globales en Airbnb.
Si bien Colombia no es ajena a esta tendencia, lo cierto es que, según explica Xavier Cárdenas, cofundador y CEO de wellcome.travel, empresa especializada en la gestión y administración de Rentas Cortas y Vacacionales, a pesar de la promesa de ingresos lucrativos que ofrecen este tipo de inmuebles, especialmente en épocas de alta afluencia turística, la realidad es más compleja.
Hospedaje
Por eso, si hay colombianos considerando incursionar en este negocio, o que ya forman parte de él, el directivo recomienda que es muy importante evaluar los siguientes aspectos clave para entender la verdadera rentabilidad:
– Dependencia de plataformas y costos de comisión: las plataformas de rentas cortas y vacacionales suelen cobrar comisiones que pueden oscilar entre el 12% y el 25% de los ingresos. Para diversificar las fuentes de reservas, los propietarios deben considerar estrategias de venta directa, aunque esto implica costos adicionales en publicidad y herramientas de gestión.
– Mantenimiento y desgaste: el uso intensivo de una propiedad vacacional conlleva un mayor desgaste. Según datos de wellcome.travel, los propietarios deben destinar entre el 2% y el 5% de sus ingresos a un fondo para mantener la calidad de la propiedad y reposición de sus activos.
– Costos operativos ocultos: amenidades como piscinas, spas y servicios adicionales incrementan significativamente los costos de operación. Además, los huéspedes esperan productos básicos de aseo y cocina, lo que representa un gasto recurrente importante.
– Gestión profesional: administrar un inmueble vacacional no es una tarea sencilla. Desde la atención al cliente hasta la coordinación de limpieza y reparaciones, estas actividades requieren tiempo y recursos. Contar con servicios de gestión profesional, puede optimizar la operación y garantizar una experiencia satisfactoria para los huéspedes.
– Consumo de servicios públicos: usualmente, los huéspedes tienden a consumir un 30% más de agua y electricidad que los residentes permanentes. Es crucial considerar este aspecto en el análisis de costos operativos.
– Pólizas, impuestos y regulaciones: no debes subestimar los costos relacionados con seguros, impuestos y normativas locales que pueden representar gastos significativos. Por ejemplo, en algunos países, las licencias y permisos son necesarios para operar legalmente y pueden sumar miles de dólares anualmente.
– Estabilización y estacionalidad: este negocio presenta una curva de estabilización necesaria para posicionarse y alcanzar un rendimiento óptimo en el mercado. En Wellcome.travel, se ha observado que este período suele durar de tres a seis meses, dependiendo de la naturaleza del proyecto, y en algunos casos, puede extenderse entre nueve meses y un año. Los inversores deben considerar este factor al proyectar sus flujos de caja. Además, este sector es muy sensible a las estacionalidades, lo que implica meses de alta rentabilidad intercalados con otros de menor rendimiento. En muchos casos, el éxito radica en una gestión adecuada de la propiedad que permita tanto rentas cortas como medianas, una estrategia que los property management de esta startup suelen implementar en la industria de la hospitalidad por más de 10 años, conocida como gestión de Revenue Management.
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Airbnb
Hablemos de costos
Todos estos costos pueden llegar a representar entre un 30% a 45% de los ingresos, aunque este modelo puede generar ingresos que triplican los de un alquiler tradicional, Xavier Cárdenas advierte sobre la importancia de establecer expectativas realistas.
Los retornos netos anuales suelen oscilar entre el 8% y el 12%, alcanzando un máximo del 16% en casos excepcionales. Sin embargo, para lograr estas cifras, es fundamental contar con una gestión eficiente y una adecuada planificación financiera.
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